ユナイテッド・アーバン投資法人

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8960

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よくあるご質問

外部成長戦略について

Q1. 外部成長戦略について教えて下さい。
資産規模を拡大することは、個々の不動産の有する各種リスクによるポートフォリオへの影響の低減や各種コストの削減、また、投資口の新規発行が伴う場合には投資口の流動性を高めることとなり、投資主の利益の増大に直結するものと考えられることから、本投資法人は積極的に資産規模を拡大していくことを目指しております。
資産運用会社のメインスポンサーである丸紅株式会社は、各種の分野において幅広いネットワーク及び物件調達 (開発)能力を持っており、それら並びに資産運用会社独自のネットワークを活用することにより、着実に外部成長を果たしていく考えです。
また、既存の不動産のみならず、開発リスクを負わない取引形態とすることを条件に開発中の不動産へも投資することにより、外部成長性の向上も図っていく予定です。
このように、物件の取得機会を増大させ、外部成長性を高めることは、特定の用途、地域に限定せずに投資を行っていく本投資法人の投資方針におけるメリットと考えております。
本投資法人の資産規模の推移については、「ポートフォリオデータ」ページをご参照ください。
Q2. 不動産取得の際にはどのようなことを検討しているのですか?
一般的に不動産を取得する際には、当該物件を取得することによるポートフォリオへの影響まで踏まえて複合的・多面的に検証しますが、その中でも最優先検討事項となるのが中長期にわたり安定した収益性を確保しうる不動産、つまり「本源的価値」を有する不動産であるかどうかということです。
「本源的価値」の詳細については、「投資方針について Q5. 不動産の「本源的価値」とは何でしょうか?物件の取得を行う際に、「本源的価値」はどのように関わってくるのでしょうか?」をご参照ください。
Q3. 取得する不動産の築年数に基準はあるのですか?
中長期に安定した収益の確保を図る観点から、当然のことながら、修繕等に要するコストを多大にかけず、建物が中長期にわたって存続することが望ましいといえます。
そのため投資対象は新しい建物であることが望ましいですが、建物は個別性が強く、古くても耐久性が高いものもあれば、新しくても耐久性が低いものもあるため、個々の不動産を調査した上で判断するべきだと考えております。
ひとつの基準として、現在の建築基準法に則った耐震性を有しているかどうか(所謂「新耐震」かどうか)の判断をするために、昭和56年の建築基準法の改正以後に竣工した不動産のみに投資対象を絞ることも考えられますが、上記の理由から、築年数にこだわらず、個別に不動産を調査した上で判断する予定です。
Q4. 底地(注)物件取得のメリットを教えてください。
土地(敷地)のみの取得は、簿価の逓減がないという点はあるものの、一方で多額の資本的支出が発生することがなく、また、年次によってばらつきのある修繕・管理費用等及び減価償却費が発生しないことから、分配可能利益の増加及び安定したキャッシュ・フローが得られるというメリットがあります。
土地と建物の所有者が異なる不動産は世の中に多数あり、その土地所有者が保有不動産の流動化を希望するケースは今後とも数多く出てくるものと考えられます。土地のみの取得に関しては、当該不動産(土地及び当該土地上に立地する建築物)の優位性及び収益性とポートフォリオの中でのバランスを考えながら、取得の判断を行っていきたいと考えています。
(注)底地:借地権付の土地(宅地)の所有権

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