ユナイテッド・アーバン投資法人

証券コード
8960

  1. ホーム
  2. IR情報
  3. よくあるご質問
  4. 用途戦略について

よくあるご質問

用途戦略について

Q1. なぜ特定の用途に特化せず、様々な用途への投資を行うのですか?
わが国の現在の経済環境及び不動産慣習等においては、特定の用途毎の好不況のサイクル、契約形態等に依存した場合のリスク及び収益性を考慮すると、様々な用途への投資についても、相当の合理性があるものと考えております。なぜならば、本投資法人の投資対象不動産の用途について一定の分散した投資を行うことにより、特定の用途の投資対象不動産に係る市場環境の動向がポートフォリオ全体の収益状況に及ぼす影響は平準化され、中長期に比較的安定した収益性を確保することが可能になると考えているからです。こうした観点から、本投資法人は特定の用途に特化することなく、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他の用途に対して投資しています。
Q2. 商業施設への投資リスクをどのようにお考えですか?
商業施設は、一般的には、オフィスビルに比べて全体の市場規模が小さいこと、賃料及び空室率等の情報整備が遅れていること、売買の取引事例が少なく、流動性が低い傾向にあること、多様な店舗形態が存在するため汎用性に乏しい物件があること、等がリスクとしてあげられます。
但し、商業施設もそれぞれの物件毎の個別性が強く、一概に他の用途の物件に比べて投資リスクが高いとはいえないと考えております。
Q3. 商業施設を組入れた理由について教えて下さい。
商業施設は、他の用途の不動産と比較すると、一般的に長期の賃貸借契約が締結され、安定的なキャッシュフローが見込めると考えているからです。
Q4. オフィスビルへの投資リスクをどのようにお考えですか?
オフィスビルは、一般的には一件あたりの投資金額が大きく、賃料の減額、テナントの退去等の要因が生じた際にポートフォリオ全体の収益に与えるインパクトが大きいこと、都心部を中心として今後も大型オフィスビルの供給が予定されており、供給過多になる可能性があること、またテナント誘致のために新築物件と競合するため、時代に合わせた設備投資が必要になること、等がリスクとしてあげられます。
但し、オフィスビルもそれぞれの物件毎の個別性が強く、一概に他の用途の物件に比べて投資リスクが高いとはいえないと考えております。
Q5. オフィスビルを組入れた理由について教えて下さい。
オフィスビルは、他の資産タイプと比較して全体の市場規模が大きく、売買の取引事例が多いため流動性が高いと考えています。さらに、テナントが基本的には法人が中心となるため、与信力の高いテナントを選定することや、中長期安定した契約を締結することで、安定的なキャッシュフローが見込めると考えているからです。
Q6. ホテルへの投資リスクをどのようにお考えですか?
ホテルは、一般的に他の用途の不動産と比較して、市場規模が小さく取引事例が少ないため流動性が低く、転用が容易でないといったことがリスクとしてあげられます。また、立地や建物の状態等に加え、ホテル会社の運営能力も収益性を変動させる大きな変動要因となっています。
但し、ホテルもそれぞれの物件毎の個別性が強く、一概に他の用途の物件に比べて投資リスクが高いとはいえないと考えております。また、「リース方式」(注)による経営形態の場合、中長期の賃貸借契約の締結により、安定的なキャッシュフローが見込まれます。
(注) リース方式では、建物を所有するオーナーは建物をホテル運営会社に賃貸し、運営会社がテナントとしてホテル経営を行います。この場合、オーナーには経営責任も運営責任も無く、ホテル経営に関しては全くの第三者です。
Q7. ホテルを組入れた理由について教えて下さい。
ホテルは、商業施設と同様に、一般的に長期の賃貸借契約が締結され、安定的なキャッシュフローが見込めると考えているからです。
Q8. 賃貸住居への投資リスクをどのようにお考えですか?
賃貸住居は、一般的に他の用途の不動産と比較して、築年数の経過に伴う賃料水準の維持が難しいといったことがリスクとしてあげられます。
また、それぞれの住居クラスについては、次のようなリスクの可能性が考えられます。まず、シングル向け賃貸住居とDINKS向け賃貸住居については、それぞれ供給が続いているため、供給過多となる可能性があること、ファミリー向け賃貸住居については、一般ファミリー層をターゲットとした分譲マンションについては、リーマン・ショック問題を契機とした景気低迷によって買い控えが起こっているものの、一方で給与所得者の家賃負担能力が低くなっていることから、賃貸住宅市場の需要が弱含んでいく可能性があること、また、ハイグレード賃貸住居については、世界的な景気の停滞感に伴う需要減退が継続する可能性があること、他の住居クラスに比較して需要・供給共に市場が小規模なため、収益性の変動が大きい傾向が見られること等です。
但し、賃貸住居もそれぞれの物件毎の個別性が強く、一概に他の用途に比べて投資リスクが高いとはいえないと考えております。
Q9. 賃貸住居を組入れた理由を教えて下さい。
賃貸住居は、生活に直結する「住む」というニーズを有する個人が基本的にはテナントであるため需要のすそ野が比較的広く、景気動向等にテナント需要が左右されにくいので、他の用途の不動産と比較して相対的に安定した収益性が期待できると考えているからです。
Q10. 「その他」の用途というのは、具体的にどのような不動産を考えているのですか? また「その他」の用途への投資リスクをどのようにお考えですか?
本投資法人は、以下のような不動産・施設を「その他」に属する不動産として想定しています。
「コールセンター、データセンター、研修施設、物流施設、工場・研究開発施設、通信施設、インフラ施設、ヘルスケア施設」
なお、「その他」の用途の不動産については、用途が多様であることに鑑み、具体的な立地及び規模の制限は設けておりません。投資対象不動産毎に、個別の立地特性による地域性、代替テナント確保の容易性、設備の汎用等を総合的に考慮した上で、投資を行ってまいります。
「その他」の用途におけるリスクとしては、他の用途と比べて全体の市場規模が小さく流動性が低い傾向にあること、対象となる不動産の特殊性による汎用性が乏しい場合があること、等がリスクとしてあげられます。
Q11. 「その他」の用途を組入れた理由を教えてください。
リート市場が拡大し、投資用不動産の取得競争が激化する中で、多様な用途の不動産をポートフォリオに組み込むことのできる体制を整えることは、本投資法人の成長にも繋がるものと考えております。例えば、産業用不動産やインフラ用不動産等は、PFI(Private Finance Initiative(民間資金等活用事業))や指定管理者制度など官民の垣根を越えた事業の展開が見込まれ、さらに民間企業におけるCRE(Corporate Real Estate(企業不動産))戦略などは今後も成長が見込める分野であり、本投資法人ではその受け皿となることで、新たな投資機会を得ることができると考えております。
Q12. 今後重点的に取得していくのはどのような用途の物件ですか?
本投資法人は、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他などのあらゆる不動産を投資対象とすることを投資方針としております。また、このことにより機動的な物件取得が実現できております。したがって、今後の物件取得に際しても、特定の用途を積極的にということはなく、その時点でのポートフォリオの構成等を踏まえ、個々の不動産毎に投資判断を行っていきたいと考えております。

このページの先頭へ