投資方針について

Q1. 総合型投資方針について教えて下さい。総合型（分散型）とすることで、用途特化のリートと比べ投資魅力度は高まるのですか？

不動産投資信託（リート）は、複数の不動産からなるポートフォリオで運用を行います。ポートフォリオで運用することにより、個別の不動産が有する各種のリスクを低減させることができると考えております。
このリスク低減効果をさらに高めたものが、総合型（分散型）投資方針です。特定の用途や地域に限定して投資する特化型は、たとえ複数の物件に分散されていたとしても、東京におけるオフィスビルの大量供給が懸念された2003年問題に見られるように、一定の用途又は地域におけるリスクの低減効果が限定的となりがちだと考えます。
本投資法人では、投資対象として商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他と幅広く用途分散すること、さらに東京を含む首都圏を重視しつつも地方への一定の分散を図ることにより、リスク分散の効果を高めております。この結果、特定の用途又は地域で十分な投資成果を挙げられない場合でも、用途や地域の分散により必要な収益性を維持することが期待できると考えております。また、一定の用途や地域に特化した他リートに比べ、物件の取得機会が増大することに伴い、外部成長の速度が早まる効果が期待でき、投資主利益の向上の機会の増加に結びつくものと考えております。また、M&A（合併）を検討するにあたっても、相手方のポートフォリオの用途が制約とならないため、幅広い検討対象の中から合併を検討することができることも、総合型の強みであると考えております。

Q2. 「リスク分散は投資家自身が行えば良いのであり、リートとしてはそれぞれ専門化／特化すべき」との考え方がありますが、これについてはどうお考えでしょうか？

不動産投資の経験が豊富で、資金力のある金融機関のような投資家にとっては、ある用途や地域に特化したリートを複数組み合わせることにより、自己の考えるポートフォリオの構築が可能なことは事実です。しかし、一般の投資家の立場に立って見ますと、経験の少ない不動産投資において、どのようなポートフォリオを構築すれば良いのかを判断することが困難であることに加え、通常は一口数十万円単位のリートの投資口を幾つも保有し、さらにそれらの入替を継続的に行い運用していくことは実際には困難と思われます。
この点、本投資法人では、一銘柄のみの保有でも総合型投資方針により用途・地域によるリスク分散を図ることが出来るため、ここに本投資法人の存在意義の一つがあるものと考えております。

Q3. 総合型投資法人としてモデルポートフォリオはどのようなものを考えているのですか？

用途については、リスク分散の観点から各用途について組入れ率60％までという上限のみを定めております。また、地域については、首都圏物件の組入れ率50％以上、その他の地域経済圏の物件の組入れ率各3分の1以下という指標を定めております（なお、これらの指標については、安定収益の確保に資する運用資産でかつポートフォリオ構成上必要な運用資産を取得する場合等においては、一時的に超過する場合があります。）。
具体的な比率や目標数値を掲げないのは、景気動向や不動産市場が変化する中で、中長期に安定した収益を確保できるポートフォリオの構成も当然変化するものと考えており、またその変化に合わせて柔軟にポートフォリオを構築していくためです。

Q4. 総合型の投資方針のメリットは分かりましたが、それではデメリットは何でしょうか？

ある特定の用途又は地域のみの運用状況が好調で、それ以外の用途や地域が不調の場合には、総合型投資運用の収益性が当該用途又は地域に特化した特化型投資運用リートの収益性に劣ることが、短期的にはデメリットとして考えられます。しかしながら、各用途、地域毎に好不況のサイクルは異なりますので、総合型投資運用は中長期的には比較的安定した投資成果を獲得することが可能であると考えております。

Q5. 不動産の「本源的価値」とは何でしょうか？物件の取得を行う際に、「本源的価値」はどのように関わってくるのでしょうか？

本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保しうる不動産を「本源的価値」を有する不動産と定義しており、投資対象不動産の用途と投資地域の双方において分散が図られた総合型ポートフォリオを目指すとの投資方針のもと、幅広い投資対象の中から「本源的価値」を有する不動産の取得を行うとの厳選投資方針の実施を目指しております。本投資法人では、不動産の「本源的価値」を決定づける第一の要素が「立地」、二次的要素が「スペック」、「テナント」及び「契約条件」と考えており、投資対象不動産の取得にあたっては、各要素につき以下の項目について、「物件収益の成長余力」、「代替テナントの可能性」、「将来的な用途の汎用性」、「キャッシュ・フローの安定性」等の観点から検証及び分析を行っています。

立地
地理的位置関係、地質・地盤・土壌等の状態、都市形成及び公共施設の整備の状態、商圏、地域経済等
スペック	テナント	契約条件
建物用途、構造・規模、築年数、管理体制・コスト、汎用性、容積率・建ぺい率等の充足状況等	信用度、テナント数、業種・業態、後継テナント、リレーションシップ等	賃料、契約期間、契約種類、収益性、周辺賃料水準、テナントの業種毎の賃料負担能力、賃料の増額・減額の可能性等

Q6. 物件の売却についての考え方は？

現在、本投資法人にあっては、積極的に資産規模の拡大を行っており、また2010年12月1日付で日本コマーシャル投資法人を吸収合併いたしました。しかし、これは、単純に資産規模の拡大を目指しているものではなく、一定の資産規模を確保することが、本投資法人の運用の目的である、「投資主の利益の最大化」につながると考えているからです。したがって、現在または将来においても、本投資法人の保有物件について、売却することが「投資主の利益の最大化」につながると判断した場合は、当該物件については売却を行います。